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2017-12-12 10:19:43  来源:闽北日报  责任编辑:吴杨珠   我来说两句
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原标题:房企扎堆布局长租公寓 超4万亿市场考验盈利能力

2017年,链家研究院数据显示,当前中国的房屋租赁市场规模达1.1万亿元,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。

当前,地方政府一方面加大房地产市场调控力度,另一方面从政策导向上鼓励和加快扶持住房租赁市场的发展,加之存量房市场的升温,长租公寓正进入快速生长期。

除了优客逸家、自如、魔方等机构化长租公寓之外,房企也加入长租公寓这一蓝海。根据克而瑞数据显示,TOP30房企中,已有1/3切入了长租公寓领域,这一数字还在不断增加。


如大家耳熟能详的万科的泊寓、龙湖的冠寓等,二线房企石榴集团近日推出了熊猫公寓品牌,目标是打造创业型和社交型社群。

面对长租公寓5年甚至更长周期的盈利考验,熊猫公寓一位相关负责人表示,“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正,五年期利润率超过18%。因此,我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”

抢滩长租公寓

此前长租公寓领域的主要玩家以房屋中介、酒店集团、互联网创业公司为主,近年来房企陆续进入这一领域,众多标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。

万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”,龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司,碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部,石榴集团以房地产加互联网路径开发“熊猫公寓”,打造创业型和社交型社群。

熊猫公寓CEO王玺龙表示,2020年我国仍有2亿以上流动人口,70%流动人口通过租房居住,其中,20-30岁青年人以75%的绝对高比例成为租房的主要人群,针对青年的出租型公寓机会巨大。因此,熊猫公寓差异化定位,以“城市青年圆梦家”为城市青年打造一个有温度的社区。

930新政后,北京市启动土地100%自持出让条件,一时间业界哗然,从政策角度来看,房企加的角色,专门成立租赁公寓业务部发展长租公寓,随后整合各分公司项目,将长租公寓上升到“泊寓计划”,龙湖、旭辉、世联行于2016年进入该市场,石榴集团、佳兆业则在2017年正式进入。

速布局长租公寓也是近年来转型的一个选择。

2017年,房地产开发商涉足长租公寓明显增加,从迈点品牌指数监测数据显示,仅5月份的TOP10集中式长租公寓品牌指数榜单中,已至少有三家公寓品牌出自地产系。

从标杆房企布局来看,万科2015年便扮演"专业房东"


存量市场被普遍看好,那么对于较晚进入的房企该如何布局?

王玺龙表示,熊猫公寓尝试以差异化核心定位抢占市场份额,这也是在长租公寓领域进行创新的又一典型案例。据介绍,石榴集团旗下的“熊猫公寓”品牌,目标打造为存量资产运营为核心的生态服务商,目前,熊猫公寓北工大及百合湾双店都已正式开始运营。

盈利模式待解

长租公寓前期投入资金大,回报周期长,一般回报周期长达4~5年,在盈利模式尚未完善的情况下,一味追求规模化扩张对企业的资金产生较大压力。到底哪一种模式能够更好地实现盈利?这是困扰房企最大的问题。

克而瑞数据显示,目前,TOP30房企布局长租公寓基本是以自营和合作为主,其中,万科、龙湖、金地和招商蛇口以自营为主,绿城、阳光城、保利则以合作、战略投资等形式开展。

易居研究中心总监严跃进告诉笔者,有些企业在盈利方面遇到很多困惑,规模做大和盈利空间并不是呈现正比例关系,后续规模扩大,租赁房源就会增加,这也会带动经营成本上升,压缩盈利空间。

王玺龙表示,市场化方式运营长租公寓时,成本控制考验运营能力,“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正,五年期利润率超过18%。因此,我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”

据了解,石榴集团探索以互联化加地产相结合的模式,推出熊猫APP,据王玺龙介绍说,“有温度的社区,最重要的是有温度的科技。我们在模式探索中的一大亮点是用APP这个技术做一个桥梁,把运营做好。”


目前通过熊猫APP即可享受公共健身、公共咖啡等公共配套以及社区服务、保洁维修等多项公共服务,据了解在已正式运营的北工大店,月租金平均4200元左右。

石榴集团相关负责人表示,在项目获取上,石榴集团不拘泥于自持的房源,拓展市场房源和合作商房源也是扩大规模的一种途径。

与传统租赁模式不同,长租公寓更多是从顾客端考虑效益,将房子作为载体,通过各种衍生需求挖掘额外效益。

以熊猫公寓为例,其瞄准当下热门的共享经济趋势,着重打造“社群”与“圈层”,推出8+8服务体系。据王玺龙介绍,熊猫公寓在公共空间打造上下了一番苦功,涵盖无人超市区、咖啡休闲区、阳光健身区等八大免费服务区域,并未租客提供免费网络、免费熨烫等8大免费服务。

品牌初创阶段,在公共空间全方位服务的投资是其挖掘价值和品牌外溢的一个路径,除此之外,熊猫公寓的一大亮点还在于为不同圈层客户打造多种装修风格,满足多种租客的需求。在严跃进看来,这需要房企建立一套标准化流程,降低成本。

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